Was neue Immobilieninvestoren über den Großhandel wissen sollten

Immobilieninvestoren GroßhandelImmobilieninvestitionen sollten Teil jeder Vermögensaufbaustrategie sein. In Florida genießen wir seit einigen Jahren einen heißen Immobilienmarkt, nachdem wir uns von dem historischen Absturz und der globalen Rezession vor einem Jahrzehnt erholt haben. Eine beliebte Anlagestrategie, insbesondere für neue Anleger, wird als Großhandelsinvestition oder „Großhandel“ bezeichnet.“ Ich habe Investoren vertreten, die im Großhandel sehr gut abgeschnitten haben, aber es gibt häufige Missverständnisse über die Praxis. Dieser Artikel soll Klarheit in den Großhandel bringen und Anlegern helfen, die geltenden rechtlichen Konzepte zu verstehen.

Was Ist Großhandel?

Der Großhandel ist zum Teil deshalb beliebt, weil Sie mit relativ wenig Geld mit Immobilien Geld verdienen können. Die Realität ist komplizierter als viele der „schnell reich werden ohne Geld“ -Strategien, die in Seminaren und Infomercials gefördert werden. Geld kann in Immobilien mit sehr kleinen Anfangskapitalinvestitionen gemacht werden, aber es erfordert viel harte Arbeit, die Entwicklung einer starken Fähigkeiten und Entschlossenheit in einem Wettbewerbsumfeld.

Einige Missverständnisse im Großhandel beinhalten die Überzeugung, dass der Großhandel illegal ist oder eine Florida Real Estate Sales Associate’s License erfordert. Die Wahrheit ist, dass eine Immobilienlizenz nicht erforderlich ist, um in Florida legal Großhandelsgeschäfte abzuschließen, aber bestimmte Schritte sollten befolgt werden, um das Gesetz einzuhalten.

Der Begriff „Großhandel“ ist kein genauer rechtlicher Begriff und kann für verschiedene Menschen unterschiedliche Bedeutungen haben. Anleger handeln im Allgemeinen auf zwei Arten.

Immobilien unter Vertrag

Eine Möglichkeit besteht darin, dass ein potenzieller Käufer eine Immobilie unter Vertrag nimmt, um sie zu kaufen. Soweit in der Vereinbarung nicht anders angegeben, sind vertragliche Rechte zwischen Käufern und Verkäufern grundsätzlich auf Dritte übertragbar. Die Rechte eines Käufers können an einen anderen Käufer abgetreten werden, um die im Vertrag beschriebene Transaktion abzuschließen.

Es ist vollkommen legal für einen Vertragskäufer, seine Rechte aus dem Vertrag gegen eine Gebühr, allgemein bekannt als „Spread“, abzutreten oder zu verkaufen.“ Sie können beispielsweise einen Vertrag mit einem Eigentümer abschließen, um ein Haus für 100.000 US-Dollar zu kaufen, und sich dann an einen anderen Käufer wenden, um anzubieten, Ihre Rechte als Käufer in diesem Geschäft gegen eine Gebühr abzutreten oder zu verkaufen.

Wenn Sie mit einem Eigentümer viel verhandelt haben, um seine Immobilie für 100.000 US-Dollar zu kaufen, während der Marktwert 150.000 US-Dollar beträgt, sind Sie in einer vorteilhaften Position. Es kann sich für den Endkäufer lohnen, Ihnen eine Abtretungsgebühr von 10.000 USD oder mehr zu zahlen, um als Käufer „in Ihre Schuhe zu treten“ und den Deal mit dem Verkäufer abzuschließen. In diesem Szenario würde der Endkäufer, der als „Abtretungsempfänger“ bekannt ist, effektiv 110.000 US-Dollar zahlen, um eine Immobilie im Wert von 150.000 US-Dollar zu kaufen. Der erste Käufer in diesem Szenario wäre der „Abtretungsempfänger“ der vertraglichen Rechte.

Was ich hier beschrieben habe, ist legal, unabhängig davon, ob einer der Spieler im Deal eine Immobilienlizenz besitzt. Diese Praxis wird oft als „Spiegeln des Vertrags“ bezeichnet, da ähnlich wie beim Weiterverkauf einer Immobilie, der als „Flip“ bezeichnet wird, die vertraglichen Rechte des Käufers anstelle der Immobilie selbst verkauft werden. Das vertragliche Recht, eine Immobilie zu einem vereinbarten Preis zu kaufen, ist ein Vermögenswert selbst, der durch eine Abtretungsvereinbarung zwischen dem Erstkäufer und dem Endkäufer verkauft werden kann. Da das gesetzliche Recht, die Immobilie zu kaufen, umgedreht wird und nicht die Immobilie selbst, ist keine Immobilienlizenz erforderlich.

„Double Closing“

Die andere gängige Methode zum Abschließen eines Großhandelsgeschäfts wird als „Double Closing“ bezeichnet und funktioniert wie folgt. Zurück zum vorherigen Beispiel: Anstatt die Vertragsrechte Ihres Käufers einem neuen Käufer zuzuweisen, können Sie stattdessen den Kauf der Immobilie abschließen und den Titel übernehmen.

Dann könnten Sie die Immobilie, an der Sie gerade das Eigentum erworben haben, jedoch nur kurz an einen Endkäufer zu einem höheren Preis als Ihrem Kaufpreis weiterverkaufen. Dies ist eine andere Version des „Spread. Dieses Szenario wird oft als „A nach B nach C“ bezeichnet, wobei „A“ der Verkäufer, „B“ der erste Käufer und „C“ der endgültige Endkäufer ist. Beide Seiten seines Doppelabschlusses werden oft am selben Tag abgeschlossen, eine unmittelbar nach der anderen.

Missverständnisse im Großhandel

Die Quelle vieler Verwirrung und der falschen Überzeugung, dass der Großhandel illegal ist oder eine Immobilienlizenz erfordert, beruht auf schlechten Marketingpraktiken der Großhändler. Manchmal vermarkten unerfahrene Investoren eine Immobilie, die sie vertraglich gebunden haben, als ob sie die Immobilie direkt besitzen würden. Großhändler, die den Unterschied zwischen dem Verkauf eines vertraglichen Rechts anstelle des Verkaufs der Immobilie nicht verstehen, stellen häufig Schilder auf, auf denen angeboten wird, ein Haus zu verkaufen, das sie nicht besitzen, und ohne Immobilienlizenz. Was ein Großhändler tatsächlich besitzt, sind die vertraglichen Rechte des Käufers, und er sollte das, was er verkauft, als solches vermarkten — als Vertragsabtretung.

Außerdem können Anleger gegen das Gesetz verstoßen, wenn sie als Makler auftreten, indem sie Parteien zusammenbringen, um eine Gebühr zu erheben, die effektiv eine Immobilienverkaufsprovision ist. Das Hauptunterscheidungsmerkmal, das dies illegal macht, besteht darin, dass Anleger für andere gegen eine Gebühr und nicht für sich selbst als Partei mit einem rechtlichen Interesse am Vertrag handeln.

Florida Real Estate Law

Florida Statut Kapitel 475 bietet eine vollständige Zusammenfassung der Gesetze für Immobilienmakler und Vertriebsmitarbeiter. Das Gesetz besagt eindeutig, dass der Verkauf oder der Versuch, Immobilien „eines anderen“ gegen Entschädigung zu verkaufen, eine Lizenz erfordert. Wenn Sie Ihre eigenen Rechte aus einem Vertrag oder einer Immobilie verkaufen, an der Sie einen Rechtstitel erworben haben, gibt es kein Problem mit dem Verkauf der Immobilie „eines anderen.“ Sie besitzen entweder die Vertragsrechte, die gegen eine Gebühr übertragen werden können, wie im ersten Beispiel oben, oder Sie besitzen die Immobilie, die für einen wohlverdienten Gewinn weiterverkauft werden kann, wie im zweiten Beispiel.

Wenn Sie ein Immobilieninvestitionsgeschäft entwickeln möchten, das den Großhandel zusammen mit anderen Strategien umfasst, kontaktieren Sie mich, um die gesetzlichen Anforderungen zu besprechen, die befolgt werden sollten. Bei Widerman Malek vertreten wir Investoren aller Erfahrungsstufen in einer Vielzahl von Geschäften und helfen ihnen, Probleme zu vermeiden. Leider machen zu viele neue Investoren nicht die notwendigen Nachforschungen und erhalten nicht den richtigen Rat, bevor sie in das Geschäft einsteigen, und Fehler können kostspielig sein.

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