Lo Que los Nuevos Inversionistas de Bienes Raíces Deben Saber Sobre la Venta Al Por Mayor

 Inversionistas de Bienes Raíces que venden al por mayor La inversión en bienes raíces debe ser parte de cada estrategia de creación de riqueza. En Florida, hemos disfrutado de un mercado de bienes raíces caliente durante varios años después de recuperarnos de la crisis histórica y la recesión global de hace una década. Una estrategia de inversión popular, especialmente para los nuevos inversores, se llama inversión al por mayor o «venta al por mayor».»He representado a inversores que han hecho ventas al por mayor muy bien, pero hay conceptos erróneos comunes sobre la práctica. Este artículo debería aportar algo de claridad a la venta al por mayor y ayudar a los inversores a comprender los conceptos legales aplicables.

¿Qué es la Venta Al Por Mayor?

La venta al por mayor es popular, en parte, porque puede ganar dinero en bienes raíces con relativamente poco dinero para comenzar. La realidad es más complicada que muchas de las estrategias de «hacerse rico rápido sin dinero» promovidas en seminarios e infomerciales. El dinero se puede hacer en bienes raíces con inversiones de capital iniciales muy pequeñas, pero requiere mucho trabajo duro, el desarrollo de un conjunto de habilidades fuertes y determinación en un entorno competitivo.

Algunos conceptos erróneos de venta al por mayor incluyen la creencia de que la venta al por mayor es ilegal o requiere una licencia de asociado de ventas de bienes raíces de la Florida. La verdad es que una licencia de bienes raíces no es necesaria para participar en acuerdos al por mayor legalmente en Florida, pero se deben seguir ciertos pasos para cumplir con la ley.

El término «venta al por mayor» no es un término legal preciso y puede significar diferentes cosas para diferentes personas. Los inversores generalmente venden al por mayor de dos maneras.

Propiedad bajo Contrato

Una forma es que un posible comprador ponga una propiedad bajo contrato para comprarla. A menos que se indique lo contrario en el acuerdo, los derechos legales contractuales entre compradores y vendedores generalmente se pueden ceder a terceros. Los derechos de un comprador pueden asignarse a otro comprador para que intervenga y complete la transacción descrita en el contrato.

Es perfectamente legal que un comprador de un contrato ceda o venda sus derechos en virtud del contrato por una tarifa, comúnmente conocida como «spread».»Por ejemplo, usted puede celebrar un contrato con el dueño de una propiedad para comprar una casa por 1 100,000 y luego acercarse a otro comprador para ofrecerle ceder o vender sus derechos como comprador en ese acuerdo por una tarifa.

Si ha negociado un gran acuerdo con un propietario para comprar su propiedad por $100,000 mientras que su valor de mercado es de $150,000, está en una posición ventajosa. Puede valer la pena que el comprador final le pague una tarifa de asignación de 1 10,000 o más para «ponerse en su lugar» como comprador y cerrar el trato con el vendedor. En ese escenario, el comprador final, conocido como el «cesionario», pagaría efectivamente 1 110,000 para comprar una propiedad por valor de $150,000. El primer comprador en esta hipótesis sería el «cedente» de los derechos en virtud del contrato.

Lo que he descrito aquí es legal, independientemente de si alguno de los jugadores en el acuerdo tiene una licencia de bienes raíces. Esta práctica a menudo se describe como» voltear el contrato «porque, al igual que la reventa de una propiedad, llamada» voltear», los derechos contractuales del comprador se venden en lugar de la propiedad en sí. El derecho contractual a comprar un bien a un precio convenido es un bien en sí mismo que puede venderse mediante un acuerdo de cesión entre el comprador inicial y el comprador final. Debido a que el derecho legal de comprar la propiedad se está revirtiendo, en lugar de la propiedad en sí, no se requiere una licencia de bienes raíces.

«Cierre doble»

El otro método común para completar un acuerdo mayorista se conoce como» cierre doble » y funciona de la siguiente manera. Volviendo al ejemplo anterior, en lugar de asignar los derechos contractuales de su comprador con un nuevo comprador interviniendo, podría cerrar la compra de la propiedad y tomar el título.

Luego, puede revender la propiedad de la que acaba de tomar el título, aunque sea brevemente, a un comprador final por un precio más alto que el precio de compra. Esta es otra versión de la » propagación.»Este escenario a menudo se conoce como un acuerdo de «A a B a C», donde «A» es el vendedor, «B», el primer comprador y «C», el comprador final. Ambos lados de su cierre doble a menudo se completan el mismo día, uno inmediatamente después del otro.

Conceptos erróneos de venta al por mayor

La fuente de mucha confusión y la creencia errónea de que la venta al por mayor es ilegal o requiere una licencia de bienes raíces proviene de las malas prácticas de marketing de los mayoristas. A veces, los inversores sin experiencia comercializarán una propiedad que han atado bajo contrato como si fueran propietarios de la propiedad. Los mayoristas que no entienden la distinción entre vender un derecho contractual en lugar de vender la propiedad a menudo colocarán letreros que ofrecen vender una casa que no poseen y sin una licencia de bienes raíces. Lo que un mayorista posee en realidad son los derechos contractuales del comprador y debe comercializar lo que está vendiendo como tal, como una cesión de contrato.

Además, los inversores pueden entrar en conflicto con la ley cuando actúan como corredores al reunir a las partes para cobrar una tarifa que en realidad es una comisión de ventas de bienes raíces. El diferenciador clave que hace que esto sea ilegal es que los inversores están actuando para otros a cambio de una tarifa en lugar de para ellos mismos como la parte con un interés legal en el contrato.

Ley de Bienes Raíces de Florida

El Capítulo 475 del Estatuto de Florida proporciona un resumen completo de las leyes que rigen a los corredores de bienes raíces y asociados de ventas. La ley establece claramente que la venta o el intento de vender bienes inmuebles «de otro» a cambio de una compensación requiere una licencia. Cuando está vendiendo sus propios derechos en virtud de un contrato o una propiedad de la que ha adquirido un título legal, no hay ningún problema con respecto a la venta de la propiedad «de otro.»Usted es propietario de los derechos contractuales que pueden asignarse por una tarifa, como en el primer ejemplo anterior, o es propietario de la propiedad que puede revenderse por un beneficio bien merecido, como en el segundo ejemplo.

Si desea desarrollar un negocio de inversión en bienes raíces que incluya ventas al por mayor junto con otras estrategias, póngase en contacto conmigo para discutir los requisitos legales que deben seguirse. En Widerman Malek, representamos a inversores de todos los niveles de experiencia en una amplia variedad de acuerdos y los ayudamos a evitar problemas. Desafortunadamente, demasiados inversores nuevos no hacen la investigación necesaria y no obtienen el asesoramiento adecuado antes de entrar en el negocio, y los errores pueden ser costosos.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.