Ce que Les Nouveaux Investisseurs Immobiliers Devraient Savoir Sur La Vente En Gros

 Les investisseurs Immobiliers Qui vendent en gros L’investissement immobilier devrait faire partie de toute stratégie de création de richesse. En Floride, nous jouissons d’un marché immobilier chaud depuis plusieurs années après nous être remis du krach historique et de la récession mondiale d’il y a dix ans. Une stratégie d’investissement populaire, en particulier pour les nouveaux investisseurs, est appelée investissement en gros ou « vente en gros. »J’ai représenté des investisseurs qui ont très bien fait la vente en gros, mais il y a des idées fausses courantes sur la pratique. Cet article devrait apporter une certaine clarté à la vente en gros et aider les investisseurs à comprendre les concepts juridiques applicables.

Qu’Est-Ce Que La Vente En Gros?

La vente en gros est populaire, en partie, parce que vous pouvez gagner de l’argent dans l’immobilier avec relativement peu d’argent pour commencer. La réalité est plus compliquée que la plupart des stratégies de « devenir riche rapidement sans argent » promues dans les séminaires et les infopublicités. L’argent peut être gagné dans l’immobilier avec de très petits investissements initiaux, mais cela nécessite beaucoup de travail acharné, le développement d’un ensemble de compétences solides et de la détermination dans un environnement concurrentiel.

Certaines idées fausses sur la vente en gros incluent la croyance selon laquelle la vente en gros est illégale ou nécessite une licence d’associé en vente immobilière en Floride. La vérité est qu’une licence immobilière n’est pas nécessaire pour conclure des transactions de gros légalement en Floride, mais certaines étapes doivent être suivies pour se conformer à la loi.

Le terme « vente en gros » n’est pas un terme juridique précis et peut signifier différentes choses pour différentes personnes. Les investisseurs vendent généralement en gros de deux manières.

Propriété sous contrat

Une façon est pour un acheteur potentiel de mettre une propriété sous contrat pour l’acheter. Sauf indication contraire dans le contrat, les droits légaux contractuels entre acheteurs et vendeurs sont généralement cédables à des tiers. Les droits d’un acheteur peuvent être cédés à un autre acheteur pour intervenir et conclure la transaction décrite dans le contrat.

Il est parfaitement légal pour un acheteur contractuel de céder ou de vendre ses droits en vertu du contrat moyennant des frais, communément appelés « spread ». »Par exemple, vous pouvez conclure un contrat avec un propriétaire pour acheter une maison pour 100 000 $, puis approcher un autre acheteur pour lui proposer de céder ou de vendre vos droits en tant qu’acheteur dans cette transaction moyennant des frais.

Si vous avez beaucoup négocié avec un propriétaire pour acheter sa propriété pour 100 000 $ alors que sa valeur marchande est de 150 000 $, vous êtes dans une position avantageuse. Il peut être intéressant pour l’acheteur final de vous payer des frais de cession de 10 000 $ ou plus pour « se mettre à votre place » en tant qu’acheteur et conclure l’affaire avec le vendeur. Dans ce scénario, l’acheteur final, connu sous le nom de  » cessionnaire « , paierait effectivement 110 000 $ pour acheter une propriété d’une valeur de 150 000 $. Le premier acheteur dans ce scénario serait le « cédant » des droits en vertu du contrat.

Ce que j’ai décrit ici est légal, que l’un des acteurs de la transaction détient ou non une licence immobilière. Cette pratique est souvent qualifiée de « retournement du contrat » car, à l’instar de la revente d’un bien, appelée « retournement », les droits contractuels de l’acheteur sont vendus à la place du bien lui-même. Le droit contractuel d’acheter une propriété à un prix convenu est un actif lui-même qui peut être vendu par le biais d’un accord de cession entre le premier acheteur et l’acheteur final. Parce que le droit légal d’acheter la propriété est renversé, plutôt que la propriété elle-même, une licence immobilière n’est pas requise.

« Double fermeture »

L’autre méthode courante pour conclure une transaction de gros est connue sous le nom de « double fermeture » et fonctionne comme suit. Pour en revenir à l’exemple précédent, au lieu d’attribuer les droits contractuels de votre acheteur à un nouvel acheteur, vous pouvez plutôt clôturer l’achat de la propriété et prendre le titre.

Ensuite, vous pouvez revendre le bien dont vous venez de prendre le titre, aussi brièvement soit-il, à un acheteur final pour un prix supérieur à votre prix d’achat. Ceci est une autre version de la « propagation. »Ce scénario est souvent appelé une transaction de « A à B à C », « A » étant le vendeur, « B » le premier acheteur et « C » l’acheteur final final. Les deux côtés de sa double fermeture sont souvent terminés le même jour, l’un immédiatement après l’autre.

Grossiste Idées fausses

La source de beaucoup de confusion et la croyance erronée que la vente en gros est illégale ou nécessite une licence immobilière provient de mauvaises pratiques de marketing de la part des grossistes. Parfois, des investisseurs inexpérimentés commercialiseront une propriété qu’ils ont ligotée sous contrat comme s’ils étaient propriétaires de la propriété. Les grossistes ne comprenant pas la distinction entre vendre un droit contractuel au lieu de vendre la propriété placeront souvent des panneaux proposant de vendre une maison qu’ils ne possèdent pas et sans licence immobilière. Ce qu’un grossiste possède réellement, ce sont les droits contractuels de l’acheteur et il devrait commercialiser ce qu’il vend en tant que tel — comme une cession de contrat.

De plus, les investisseurs peuvent enfreindre la loi lorsqu’ils agissent en tant que courtiers en réunissant des parties pour percevoir une commission qui constitue en réalité une commission de vente immobilière. Le principal facteur de différenciation qui rend cela illégal est que les investisseurs agissent pour d’autres en échange de frais plutôt pour eux-mêmes en tant que partie ayant un intérêt légal dans le contrat.

Droit immobilier de la Floride

Loi de la Floride Le chapitre 475 fournit un résumé complet des lois régissant les courtiers immobiliers et les associés aux ventes. La loi stipule clairement que la vente ou la tentative de vente de biens immobiliers « d’un tiers » contre rémunération nécessite une licence. Lorsque vous vendez vos propres droits en vertu d’un contrat ou d’une propriété sur laquelle vous avez acquis un titre légal, il n’y a aucun problème concernant la vente de la propriété  » d’un autre. »Soit vous possédez les droits contractuels qui peuvent être cédés moyennant des frais, comme dans le premier exemple ci-dessus, soit vous possédez les biens qui peuvent être revendus pour un profit bien mérité, comme dans le deuxième exemple.

Si vous souhaitez développer une activité d’investissement immobilier comprenant la vente en gros ainsi que d’autres stratégies, contactez-moi pour discuter des exigences légales à respecter. Chez Widerman Malek, nous représentons des investisseurs de tous niveaux d’expérience dans une grande variété de transactions et nous les aidons à éviter les problèmes. Malheureusement, trop de nouveaux investisseurs ne font pas les recherches nécessaires et ne parviennent pas à obtenir les bons conseils avant de se lancer dans l’entreprise, et les erreurs peuvent être coûteuses.

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