Quali nuovi investitori immobiliari dovrebbero sapere sul commercio all’ingrosso

Investitori immobiliari all'ingrossoGli investimenti immobiliari dovrebbero essere parte di ogni strategia di costruzione della ricchezza. In Florida, abbiamo goduto di un caldo mercato immobiliare per diversi anni dopo il recupero dal crollo storico e la recessione globale di un decennio fa. Una strategia di investimento popolare, soprattutto per i nuovi investitori, si chiama investire all’ingrosso o ” wholesale.”Ho rappresentato gli investitori che hanno fatto molto bene all’ingrosso, ma ci sono idee sbagliate comuni circa la pratica. Questo articolo dovrebbe portare una certa chiarezza alla vendita all’ingrosso e aiutare gli investitori a comprendere i concetti legali applicabili.

Che cosa è la vendita all’ingrosso?

Vendita all’ingrosso è popolare, in parte, perché si possono fare soldi nel settore immobiliare con relativamente pochi soldi per iniziare. La realtà è più complicata di molte delle strategie” arricchirsi rapidamente senza soldi ” promosse in seminari e infomercials. Il denaro può essere fatto nel settore immobiliare con molto piccoli investimenti di capitale up-front, ma richiede un sacco di duro lavoro, lo sviluppo di un forte set di abilità, e la determinazione in un ambiente competitivo.

Alcune idee sbagliate all’ingrosso includono le credenze che all’ingrosso è illegale o richiede una licenza di Florida real estate sales associate. La verità è, una licenza immobiliare non è necessario impegnarsi in offerte all’ingrosso legalmente in Florida, ma alcuni passi dovrebbero essere seguiti per rispettare la legge.

Il termine “commercio all’ingrosso” non è un termine giuridico preciso e può significare cose diverse per persone diverse. Gli investitori generalmente all’ingrosso in due modi.

Proprietà sotto contratto

Un modo è per un potenziale acquirente di mettere una proprietà sotto contratto per acquistarlo. Salvo diversa indicazione nel contratto, i diritti legali contrattuali tra acquirenti e venditori sono generalmente cedibili a terzi. I diritti di un acquirente possono essere assegnati a un altro acquirente per intervenire e completare la transazione descritta nel contratto.

È perfettamente legale per un acquirente del contratto cedere o vendere i propri diritti in base al contratto a pagamento, comunemente noto come “spread”.”Ad esempio, si può stipulare un contratto con un proprietario di acquistare una casa per $100.000 e poi avvicinarsi un altro acquirente di offrire di assegnare, o vendere, i vostri diritti come l’acquirente in quell’affare a pagamento.

Se hai negoziato un grande affare con un proprietario di acquistare la loro proprietà per $100.000 mentre il suo valore di mercato è di $150.000, ci si trova in una posizione vantaggiosa. Può essere utile per l’acquirente finale pagare una tassa di assegnazione di $10.000 o più per “entrare nei tuoi panni” come acquirente e chiudere l’accordo con il venditore. In questo scenario, l’acquirente finale, noto come” assegnatario”, pagherebbe effettivamente $110.000 per acquistare una proprietà del valore di $150.000. Il primo acquirente in questo scenario sarebbe il “cedente” dei diritti previsti dal contratto.

Quello che ho descritto qui è legale, indipendentemente dal fatto che uno dei giocatori nell’affare detiene una licenza immobiliare. Questa pratica è spesso descritta come” capovolgere il contratto “perché, simile alla rivendita di una proprietà, chiamata” flip”, i diritti contrattuali dell’acquirente vengono venduti al posto della proprietà stessa. Il diritto contrattuale di acquistare una proprietà a un prezzo concordato è un bene stesso che può essere venduto attraverso un accordo di cessione tra il primo e il finale-acquirenti. Poiché il diritto legale di acquistare la proprietà viene capovolto, piuttosto che la proprietà stessa, non è richiesta una licenza immobiliare.

“Doppia chiusura”

L’altro metodo comune per completare un affare all’ingrosso è noto come” doppia chiusura ” e funziona come segue. Tornando all’esempio precedente, invece di assegnare i diritti contrattuali del tuo acquirente con un nuovo acquirente che interviene, potresti invece chiudere l’acquisto della proprietà e prendere il titolo.

Quindi, si potrebbe rivendere la proprietà di cui si è appena preso il titolo, per quanto brevemente, ad un acquirente finale per un prezzo superiore al prezzo di acquisto. Questa è un’altra versione della “diffusione.”Questo scenario è spesso definito come un affare “da A a B a C”, con” A “che è il venditore,” B”, il primo acquirente e” C”, l’acquirente finale finale. Entrambi i lati della sua doppia chiusura sono spesso completati lo stesso giorno, uno immediatamente dopo l’altro.

Idee sbagliate di vendita all’ingrosso

La fonte di molta confusione e l’errata convinzione che la vendita all’ingrosso sia illegale o richieda una licenza immobiliare proviene da cattive pratiche di marketing da parte dei grossisti. A volte gli investitori inesperti commercializzeranno una proprietà che hanno legato sotto contratto come se possedessero la proprietà a titolo definitivo. Grossisti non capire la distinzione tra la vendita di un diritto contrattuale invece di vendere la proprietà spesso mettere segni che offrono di vendere una casa che non possiedono e senza una licenza immobiliare. Ciò che un grossista possiede effettivamente sono i diritti contrattuali dell’acquirente e dovrebbero commercializzare ciò che stanno vendendo in quanto tale—come una cessione di contratto.

Inoltre, gli investitori possono incappare nella legge quando agiscono come broker riunendo le parti per raccogliere una commissione che è effettivamente una commissione di vendita immobiliare. Il differenziatore chiave che rende questo illegale è che gli investitori agiscono per gli altri in cambio di una tassa piuttosto per se stessi come la parte con un interesse legale nel contratto.

Florida Real Estate Law

Florida Statuto Capitolo 475 fornisce una sintesi completa delle leggi che regolano gli agenti immobiliari e soci di vendita. La legge afferma chiaramente che la vendita o il tentativo di vendere immobili “di un altro” per il risarcimento richiede una licenza. Quando vendi i tuoi diritti nell’ambito di un contratto o di una proprietà a cui hai acquisito titolo legale, non vi è alcun problema per quanto riguarda la vendita della proprietà “di un altro.”O possiedi i diritti contrattuali che possono essere assegnati a pagamento, come nel primo esempio sopra, o possiedi la proprietà che può essere rivenduta per un meritato profitto, come nel secondo esempio.

Se si desidera sviluppare un’attività di investimento immobiliare che include la vendita all’ingrosso insieme ad altre strategie, contattatemi per discutere i requisiti legali che dovrebbero essere seguiti. A Widerman Malek, rappresentiamo gli investitori di tutti i livelli di esperienza in un’ampia varietà di offerte e li aiutiamo a evitare problemi. Purtroppo, troppi nuovi investitori non fanno la ricerca necessaria e non riescono a ottenere il giusto consiglio prima di entrare nel business, e gli errori possono essere costosi.

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