o que os novos investidores imobiliários devem saber sobre Atacado

investidores imobiliários atacadoo investimento imobiliário deve fazer parte de todas as estratégias de construção de riqueza. Na Flórida, desfrutamos de um mercado imobiliário quente por vários anos depois de nos recuperarmos do acidente histórico e da recessão global de uma década atrás. Uma estratégia de investimento popular, especialmente para novos investidores, é chamada de investimento por atacado ou “atacado.”Eu representei investidores que fizeram muito bem no atacado, mas há equívocos comuns sobre a prática. Este artigo deve trazer alguma clareza ao atacado e ajudar os investidores a entender os conceitos legais aplicáveis.

O Que É Atacado?

atacado é popular, em parte, porque você pode ganhar dinheiro em imóveis com relativamente pouco dinheiro para começar. A realidade é mais complicada do que muitas das estratégias “fique rico rápido sem dinheiro para baixo” promovidas em seminários e infomerciais. O dinheiro pode ser feito em imóveis com investimentos de capital iniciais muito pequenos, mas requer muito trabalho duro, o desenvolvimento de um forte conjunto de habilidades e determinação em um ambiente competitivo.

alguns equívocos grossistas incluem as crenças de que o atacado é ilegal ou requer a licença de um Associado de vendas de imóveis da Flórida. A verdade é que uma licença imobiliária não é necessária para se envolver em negócios por atacado legalmente na Flórida, mas certas etapas devem ser seguidas para cumprir a lei.

o termo “atacado” não é um termo legal preciso e pode significar coisas diferentes para pessoas diferentes. Os investidores geralmente vendem por atacado de duas maneiras.

propriedade sob contrato

uma maneira é que um comprador em potencial coloque uma propriedade sob contrato para comprá-la. Salvo indicação em contrário no contrato, os direitos legais contratuais entre compradores e vendedores são geralmente atribuíveis a terceiros. Os direitos de um comprador podem ser atribuídos a outro comprador para intervir e concluir a transação descrita no contrato.

é perfeitamente legal que um comprador contratado atribua ou venda seus direitos sob o contrato por uma taxa, comumente conhecida como “spread”. Por exemplo, você pode celebrar um contrato com um proprietário para comprar uma casa por US $100.000 e, em seguida, abordar outro comprador para oferecer a atribuição ou venda de seus direitos como comprador nesse negócio por uma taxa.Se você negociou muito com um proprietário para comprar sua propriedade por US $100.000, enquanto seu valor de mercado é de US $150.000, você está em uma posição vantajosa. Pode valer a pena que o comprador final pague uma taxa de atribuição de US $10.000 ou mais para” entrar no lugar ” como comprador e fechar o negócio com o vendedor. Nesse cenário, o comprador final, conhecido como “cessionário”, pagaria efetivamente US $110.000 para comprar uma propriedade no valor de US $150.000. O primeiro comprador neste cenário seria o” cedente ” de direitos sob o contrato.

o que descrevi aqui é legal, independentemente de qualquer um dos jogadores no negócio possuir uma licença imobiliária. Essa prática é frequentemente descrita como” lançando o contrato “porque, semelhante à revenda de uma propriedade, chamada de” flip”, os direitos contratuais do comprador estão sendo vendidos em vez da própria propriedade. O direito contratual de comprar uma propriedade a um preço acordado é um ativo em si que pode ser vendido por meio de um contrato de Cessão entre o primeiro e o comprador final. Como o direito legal de comprar a propriedade está sendo Invertido, Em vez da própria propriedade, uma licença imobiliária não é necessária.

“fechamento duplo”

o outro método comum para concluir um negócio de atacado é conhecido como “fechamento duplo” e funciona da seguinte forma. Voltando ao exemplo anterior, em vez de atribuir os direitos do Contrato do seu comprador com um novo comprador entrando, você pode fechar a compra da propriedade e obter o título.

então, você pode revender a propriedade para a qual você acabou de tomar título, no entanto, brevemente, para um comprador final por um preço mais alto do que o seu preço de compra. Esta é outra versão do ” spread. Este cenário é muitas vezes referido como um acordo “A A B A C”, com “a” sendo o vendedor, “B”, o primeiro comprador e “C”, O comprador final final. Ambos os lados de seu fechamento duplo são frequentemente concluídos no mesmo dia, um imediatamente após o outro.

equívocos de atacado

a fonte de muita confusão e a crença equivocada de que o atacado é ilegal ou requer uma licença imobiliária vem de práticas de marketing ruins por atacadistas. Às vezes, investidores inexperientes comercializam uma propriedade que vincularam sob contrato como se possuíssem a propriedade imediatamente. Os atacadistas que não entendem a distinção entre vender um direito contratual em vez de vender a propriedade costumam apresentar sinais que oferecem a venda de uma casa que não possuem e sem uma licença imobiliária. O que um atacadista realmente possui são os direitos contratuais do comprador e eles devem comercializar o que estão vendendo como tal—como uma cessão de contrato.Além disso, os investidores podem entrar em conflito com a lei quando atuam como corretores, reunindo as partes para cobrar uma taxa que é efetivamente uma comissão de vendas de imóveis. O principal diferencial que torna isso ilegal é que os investidores estão agindo por outros em troca de uma taxa, e não por si mesmos como a parte com interesse legal no contrato.

Florida Real Estate Law

o Capítulo 475 do Estatuto da Flórida fornece um resumo completo das leis que regem corretores imobiliários e Associados de vendas. A lei afirma claramente que vender ou tentar vender imóveis “de outro” para compensação requer uma licença. Quando você está vendendo seus próprios direitos sob um contrato ou uma propriedade à qual adquiriu o título legal, não há problema em vender a propriedade “de outra pessoa.”Você possui os direitos do contrato que podem ser atribuídos por uma taxa, como no primeiro exemplo acima, ou você possui a propriedade que pode ser revendida para um lucro bem merecido, como no segundo exemplo.

se você deseja desenvolver um negócio de investimento imobiliário que inclua atacado junto com outras estratégias, entre em contato comigo para discutir os requisitos legais que devem ser seguidos. Na Widerman Malek, representamos investidores de todos os níveis de experiência em uma ampla variedade de negócios e os ajudamos a evitar problemas. Infelizmente, muitos novos investidores não fazem a pesquisa necessária e não conseguem obter o conselho certo antes de entrar no negócio, e os erros podem ser caros.

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